建筑运营管理研究的方向与建议

原载于《现代物业·设施管理》2019年10期

我国改革开放的40年是建筑行业高速发展的40年，40年来，建筑规划、设计与施工等都有各级技术组织和研究机构进行技术研究，为建筑行业的发展做出了贡献。建筑运营作为建筑全生命周期时间最长的阶段，对其研究却相对较少。根据建筑设计规范，一般建筑的设计使用寿命为50年，但目前我国建筑的实际使用寿命才30年。建筑的短寿，不符合绿色低碳和可持续的发展理念。导致建筑使用寿命缩短的一个主要原因是运营管理的缺失，因此，对建筑运营管理的研究已迫在眉睫。

运营管理研究的目标

建筑作为人们学习、工作和生活的空间，建筑运营的品质与人们息息相关。对运营的研究，主要是针对建筑技术、设备性能、生活环境、信息化、智慧化、管理科学等的综合性应用性进行研究。通过研究，形成技术规程和管理标准供广大建筑规划、设计、建造、运营和业主单位使用或参考，同时为促进建筑运营水平的提升，进行技术服务、推广与人才培养，让建筑更好地为人民服务。

紧跟新时代新要求

为适应国家经济由“高速增长”向“高质量发展”的转变，建筑行业正在发生深刻的变化。“以人为本”和“高质量发展”成为新时代建筑发展的理念。新版《绿色建筑评价标准》对建筑的运行评价为目标的结果导向。

关注使用需求与建筑效能

在建筑生命周期的规划、设计、建造、运营、拆除的五个阶段中，规划、设计和建造等的技术研究与标准体系建立都十分完备，但针对运营阶段的关注与研究则相对较少。由于缺乏必要的技术支持与监督，建筑运营过程中设施设备带病运行或部分停用的情况比较普遍。作为占建筑全生命周期时间95%以上的运营阶段，运营管理的品质直接关系到使用者的感受、建筑的效能和物业资产的价值。

重视资产价值与信息化发展

相关研究表明，建筑资产的建造成本仅为建筑全生命周期总成本的25%-30%，建筑运营阶段还需要进行大量的投入。对建筑运营阶段的运行、维护、保养与日常管理进行研究，指导引领建筑高质量使用，既可以填补建筑全生命周期研究的缺失，又能推动建筑规划、设计和建造水平的提升，同时也能提升建筑物的使用寿命，为业主单位物业资产的保值增值提供技术支持，还能为政府部门进行建筑安全管理、建筑节能、建筑数字化、智慧城市的发展提供决策参考。

建筑运营要紧跟新时代要求

运营管理研究的方向

建筑运营需要打破设计建造按专业分工的模式，以“安全、舒适、健康的空间环境”的使用者需求结果为导向，以建筑全生命周期的可持续运行为目的，同时兼顾环保与资源节约。建筑运营的研究需从现状和当前的设计建造技术水平入手，从“建筑安全与设施管理”、“建筑能效与设备管理”、“建筑水资源应用管理”、“建筑环境与空间管理”、“建筑智能与信息化管理”以及“建筑运营模式与评价”等六个方面开展技术研究工作。

建筑安全与设施管理

安全是最基本的运营要求，主要包括三个方面：一是建筑主体结构、外墙、屋面、幕墙、门窗、采光顶、附属设施(雕塑、灯箱、广告牌、杆柱、装饰性构件)、地面坡道、残疾人设施、盲道、通道门等建筑设施的运行维护管理;二是消防栓、逃生通道、防火门、防火卷帘、隔断等防火设施的运行维护管理;三是供电、防雷、燃气、电梯等专用设施的使用安全;四是各类安全风险的应急管理，如火灾、台风、暴雨、地震、水污染、传染病、食品安全等。

建筑能效与设备管理

节能减排是我国的基本国策，建筑能耗占全社会总能耗的比重逐年上升。实施建筑能效管控，同时确保运行质量和舒适度是重要目标。研究任务主要有：一是既有建筑机电系统的运行管理规程;二是既有建筑的能源应用与能耗管控;三是机电系统的运行调试与能效评估，如空调、照明、动力系统;四是机电系统的高效运行技术;五是机电系统的智慧化运营(AI算法、控制策略);六是机电系统的故障诊断与预测性运维;七是机电系统的更新改造与技术适应性等。

建筑水资源应用管理

随着需求的增加，建筑中水资源的应用十分广泛，水系统设施也随之增多，包括供水系统、排水系统、热水系统、消防水、空调水、雨水回收、直饮水、中水利用、水雾、水景、喷灌、海绵城市设施等。研究方向：一是各类水系统的正确正常运行管理;二是用水的安全管理;三是各类水系统的运行效率;四是建筑节水措施研究等。

建筑环境与空间管理

建筑是为人服务的这一基本点出发，环境宜居与舒适健康是满足人们对美好生活追求的一部分。温度、湿度、采光、通风、隔声、视觉、生态、绿化、安防、交通、隐私等室内外环境是建筑运营品质的关键。建筑环境与空间管理的研究方向主要包括：一是园林绿化管理与病虫害防治;二是室内绿植与软装的规划;三是功能空间室内布局的发展;四是室内空气质量与健康环境;五是室内空间利用规划;六是空间管理信息化等。

建筑智能与信息化管理

建筑行业的信息化水平是所有行业中垫底的行业，为改变现状从国家到地方出台了很多相关政策推动建筑信息化发展。建筑信息化起步在设计建造过程，应用与发展在运营阶段。建筑信息化是智慧城市的基础，在国家5G战略的指引下，建筑的智能化智慧化运营显得尤其重要。建筑智能化系统近几年发展很快，但真正应用落地发挥效用的并不多。运营管理的研究要逐步解决“用起来”、“好用”和“用好”的问题。研究方向包括：一是机电系统的监控平台;二是建筑能源管理系统;三是建筑安防系统研究;四是建筑安全监测与管理平台;五是建筑管理信息化系统;六是建筑智能与物联系统;七是BIM在建筑运营过程中的应用;八是建筑大数据与人工智能应用等。

建筑运营模式与评价

建筑运营包含两个部分和三大要素。两个部分：一是建筑设备设施日常运营的“硬件”管理部分，即保障建筑各设备设施的安全稳定有效运行;二是公共秩序维护与个性化需求服务的“软件”服务部分，即对人员的引导管控和需求管理。三大要素：一是使用者，用户的需求;二是建筑本身，全生命周期内的可持续使用;三是资产，即业主资产的保值增值。

建筑运营管理模式要与政策、行业现状、技术发展等相结合。研究方向：一是建筑项目的交付与接管验收;二是建筑运营管理自营模式;三是运营管理的外包模式;四是运营管理资金的来源与法律支持;五是建筑运营资金与财产保险合作;六是建筑运营过程资产价值评估;七是建筑运营管理综合价值评价等。

建筑能效与设备管理是重要的研究方向

需同步发展的问题

研究的目的是应用，在当前建筑资产业主运营理念严重缺乏的情况下，还需要做好建筑全生命周期运营理念的推广与运营人才的培养工作。

对物业管理与运营管理的认知

物业管理与运营管理有四大不同。

一是管理期限的不同。物业管理对建筑实施一个合同周期的短期运行管理;运营管理是以全生命周期理念，规划并实施建筑的全生命周期运行。

二是工作方式的不同。对建筑设施设备运行的管理，物业管理采取故障报修模式，是被动管理;运营管理强调的是长期规划预防性维护预测性维修，主动作为，避免故障发生。

三是管理重点的不同。物业以使用者为目标，多在“软性”服务上下功夫;运营管理以设施设备等“硬件”着手，长久性可持续地解决问题。

四是经营目标的不同。物业管理经营的目标是企业利润，运营管理的目标是资产保值增值。

建筑运营管理理念的推广

在重规划设计建造，轻运营管理的常态下，要全行业了解运营、重视运营，合理地利用运营创造价值还有一个相对漫长的过程。推广建筑全生命周期的运营管理理念，应该是紧迫的工作。建筑运营的成果一是高品质的使用环境，二是建筑资产的提升。其受益者是建筑资产的持有人，即业主。因此，只有业主能认识到运营的重要性和必要性，才能推动建筑全生命周期的运营落地。

建筑运营管理专业人才培养

目前，建筑机电系统智能化程度高，所采用的新技术新产品多。要用好建筑技术，实现建筑节能与高品质，需要有高技术人才去驾驭。很多项目机电智能化系统部分停用或不正常使用，很大的原因就是由于技术人才的缺乏。建筑运营专业是建筑技术与管理的复合型专业，专业人才需要有建筑设计、建造等相关工作背景，同时需要有管理方面的经验。推进运营技术人才与管理人才的培养，打通运营专业从业人员完整的职业生涯也是推行建筑全生命周期运营管理不可或缺的内容。

运营管理研究实施建议

建筑运营所涉及的专业广，按照全生命周期的管理理念，运营发展既需要打通规划设计建造过程的技术与应用，又需要在日常的运营管理实践中得到提升。因此，运营研究工作一方面需要潜心理论研究，就运营过程中的问题进行系统性的分析和提出解决方案，规范和引导运营管理;另一方面，还需要与具体项目相结合，将研究成果转化成生产力。对建筑运营研究的推动，具体的研究可从如下几方面着手：

(一)组建研究团队。从建筑规划、设计、施工、检测、物业管理等相关专业中吸纳有一定研究能力的技术人员组建研究团队，就运营中的各个研究方向展开相关的研究工作。

(二)打造示范项目。运营管理示范项目既是研究的对象又是推广的引领。通过选择各类不同建筑类型与运营管理单位进行运营研究交流合作，互为促进。

(三)编制行业标准。将运营研究成果进行总结，形成团体或地方标准，指导引领运营管理，同时可供规划设计和建造参考。

(四)广泛技术交流。建筑运营是检验规划、设计和建造效果的重要环节，与建筑全生命周期的各环节进行交流，增进相互了解，相互促进，有利于行业的整体提升。

(五)新技术的应用。既有建筑存量远大于新建项目，改善和提升建筑质量或效能的新技术新产品，需要大量地应用于既有建筑。新技术或产品在既有建筑中的适用性研究和应用推广，可促进运营水平提升和行业发展等。

(作者单位：深圳市土木建筑学会建筑运营专业委员会)